We publiceren een artikel van de auteurs van het "VIVA-Lefortovo" -project, studenten van het NLTR-programma, die, meegesleept door het onderwerp, zich na hun studie verenigden in de "Team 123" -groep en hun werk voortzetten. De essentie van het project is een voorstel voor de geïntegreerde ontwikkeling van een deel van het Lefortovo-district, dat vandaag wordt overladen met inactieve industriële zones en wordt gekenmerkt door een lage kwaliteit van de stedelijke omgeving. In dit artikel bespreken de groepsleden de mogelijkheid om een voetgangersboulevard te creëren tussen de Hammer en Sickle, die Don-Stroy tegen 2025-2026 wil veranderen in het wooncomplex Symbol, het CROC-kantorencentrum en de Yauza-dijk. Zo'n boulevard zou het mogelijk maken om van de Entuziastov-snelweg door de voormalige Hammer and Sickle naar de gereconstrueerde Kristall-fabriek, het Yauz-landgoed van de Stroganovs, en verder langs de Douanebrug naar de andere kant van de rivier naar de Nizhnyaya Syromyatnicheskaya-straat en Artplay. Ondertussen presenteerde Don-Stroy op de openbare hoorzittingen in april 2015 een aangepast project dat verschilt van het winnende project, waarbij er geen voetgangersas is op de plaats van de spoorlijn en de binnenboulevard eindigt in het wooncomplex Symbol, zonder te vertrekken de stad.
Ter herinnering: de eerste plaats in de ranglijst van de jury voor het concept van reconstructie van Hammer and Sickle werd ingenomen door het MVRDV-project, maar vervolgens, door de beslissing van de ontwikkelaar, werd het LDA-ontwerpproject tot winnaar uitgeroepen.
Hieronder staat een artikel van de auteurs van het onderzoeksproject.
Als onderdeel van het educatieve programma "Nieuwe leiders van territoriale ontwikkeling", NLTR (het programma wordt georganiseerd door MARSH en RANEPA), hebben we het stedelijk gebied bestudeerd, een deel van het Lefortovo-district. De afgestudeerden die het meest niet onverschillig staan tegenover het lot van de regio, hebben zich georganiseerd in de Team 123-groep, die blijft werken aan het VIVA-Lefortovo-project. We hebben verschillende locaties geïdentificeerd waarvan de transformatie een belangrijke bijdrage zou kunnen leveren aan de ontwikkeling van de infrastructuur van de wijk en het wooncomfort voor bestaande en toekomstige bewoners zou kunnen verhogen. Sommige van deze voorstellen hebben tastbare voordelen voor de stad.
Met ons werk als voorbeeld willen we een aantal stedelijke vraagstukken laten zien, om aandacht te schenken aan zaken die vaak uit het zicht vallen bij het ontwikkelen van projecten in vergelijkbare gebieden:
- Waarom valt de connectiviteit van territoria op lokaal niveau buiten het gezichtsveld van de ontwerper?
- Hoe passen de voormalige industriële zones organisch in de bestaande stedelijke context?
- Waarom is de algehele kwaliteit van de stedelijke omgeving op een laag niveau?
- als economie van de stad, incl. is het bedrag van de belastbare basis verbonden met de stedelijke context?
In ons artikel gaan we niet in op de theoretische aspecten van het probleem, maar we zullen proberen aan de hand van een concreet voorbeeld te laten zien welke mechanismen en welke logica van ontwikkelingsdeelnemers onze stad niet altijd op de beste manier vormgeven.
We zullen een deel van de stad bekijken tussen de Yauza-rivier, Entuziastov Highway, Krasnokazarmennaya Street. Het is deze sectie die we aanwijzen als het VIVA-Lefortovo-gebied, voor deze sectie stellen we de belangrijkste transformaties voor.
Deze site valt op door het feit dat het overladen is met voormalige industrieterreinen die niet meer als productie fungeren, de kwaliteit van de omgeving en omgeving op een laag niveau staat, er zijn veel leegstaande verlaten terreinen. Tegelijkertijd heeft het grondgebied een belangrijke bron voor een kwalitatief nieuwe ontwikkeling: de aanwezigheid van belangrijke historische locaties in goede staat, de nabijheid van de rivier en een groot aantal groene zones, de nabijheid van het centrum en vervoersknooppunten. Opvallend is de interesse van het bedrijfsleven en ontwikkelaars bij de ontwikkeling van de site: vier grote spelers hebben hun interesse geuit voor de objecten op de site.
Echo's van toekomstige veranderingen zijn nu al waarneembaar: de Kristall-fabriek wordt omgevormd tot een kunstcluster, het grondgebied van de Hammer and Sickle-fabriek bereidt zich voor op woningbouw, Morton Group of Companies is begonnen met de verkoop van appartementen in een wooncomplex op de site van de voormalige Almaz-Antey-fabriek.
Laten we het project van de woonwijk Symbol, voorgesteld voor implementatie door Don-Stroy op het grondgebied van de voormalige Serp en Molot-fabriek, nader bekijken als dominant en op lange termijn aanzienlijk van invloed op de ontwikkeling van het gebied. De besprekingen over dit project begonnen in 2012 en als resultaat bood de stad de ontwikkelaar aan om een internationale wedstrijd uit te schrijven voor de ontwikkeling van een architectonisch en stedenbouwkundig concept voor de ontwikkeling van het grondgebied van de fabriek. Het doel van de wedstrijd is "de selectie van architectonische en stedenbouwkundige concepten voor het creëren van een multifunctionele stedelijke eenheid met een ontwikkelde infrastructuur, geïntegreerd in het stedelijk weefsel en die voldoet aan de eisen van duurzame ontwikkeling van het milieu".
Volgens de resultaten van de wedstrijd zijn vijf projecten gepresenteerd, de schema's daarvoor worden hieronder weergegeven. Vier van deze projecten onderhouden een voetgangersroute langs de voormalige spoorlijnen. Dit is een voor de hand liggende oplossing omdat het zorgt voor communicatie tussen de microdistricten, geeft directe toegang tot de Yauza-rivier voor toekomstige bewoners, evenals directe toegang tot de culturele bezienswaardigheden van het gebied: het landgoed Stroganov, de Crystal-kunstcluster, het hydro-elektrische complex Syromyatnichesky met een aangrenzend park, de Artplay-territorium.
In elk van de projecten worden de spoorbanen als voetgangersas opgeslagen.
Op het ter goedkeuring voorgestelde project wordt besloten om deze verbinding op het grondgebied van het gebouw te verwijderen en woonwijken te bouwen in plaats van de sporen. Een dergelijke oplossing sluit de mogelijkheid uit om de bestaande randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied te benutten, en werkt eerder om zichzelf te isoleren van de heersende stedelijke context.
Aangenomen kan worden dat een dergelijke beslissing van de ontwikkelaar te wijten is aan het feit dat de omgeving
het grondgebied komt niet overeen met het gewenste niveau van toekomstige ontwikkeling - business class. Elke ontwikkelaar is in de eerste plaats geïnteresseerd in het maken van winst en is helemaal niet verplicht om het uitgestrekte gebied naast zijn site te veredelen.
Het voorstel van Team 123 is om het bestaande spoor te behouden en een enkele voetgangersverbinding te creëren, "Tiny Boulevard", die zal plaatsvinden op het terrein van de voormalige
spoorlijnen. De nieuwe boulevard zal meerdere blokken van de wijk in één keer samenvoegen en direct toegang geven tot de kade.
De stad is echter gebaat bij juist die projecten die organisch in de stedelijke context passen. Als een project wordt geïmplementeerd dat dergelijke banden uitsluit, riskeert Moskou nog meer gefragmenteerde wijken te krijgen, een aanzienlijke verzwakking van de synergetische banden. In dit project is de toegang voor voetgangers tot de aantrekkingscentra van het gebied (dijk, Kristallu, Artplay, enz.) Moeilijk. De gekozen ontwikkelingsregeling stimuleert het autoverkeer, waardoor de verkeersspanningen in het gebied toenemen.
Los daarvan willen we de economische component van dergelijke beslissingen voor de stad bespreken. Aan de hand van het voorbeeld van dit gebied hebben we besloten om opties voor de ontwikkeling van de economie van de wijk te overwegen bij de implementatie van twee scenario's: met behoud van de bestaande situatie en bij het inrichten van een nieuwe voetgangersboulevard in plaats van de spoorlijnen.
We analyseerden het gedeelte van de weg vanaf de straat. Zolotorozhsky-schacht naar de Kristall-fabriek. Deze site is nu verlaten, voornamelijk gebruikt door marginale bewoners, aangezien het nauwelijks opvalt voor patrouilles. Tegelijkertijd worden voetgangers gedwongen dit deel van de spoorlijn te gebruiken als kruising tussen de straten Volochaevskaya en Zolotorozhsky Val. Er zijn maar weinig verbindingen tussen de hoofdstraten van de wijk en men gebruikt op dit moment zelfs zo'n ongeschikt pad. De secties langs de sporen zien er verlaten en onderbenut uit. Uitzondering is het terrein van het bedrijf CROC, dat grenst aan de sporen, maar het bedrijf heeft zich zoveel mogelijk van de sporen afgezet met een hoog hek met prikkeldraad.
Als we de belastinggrondslag uit de aangrenzende gebieden analyseren, bedraagt deze ongeveer 50-70 miljoen roebel. per jaar (de berekening was gebaseerd op grondbelasting en onroerende voorheffing). Het overgrote deel van dit bedrag valt op het kantorencentrum van het bedrijf CROC. De rest van de aangrenzende gebieden brengen praktisch geen geld naar de stad, omdat per aanwijzing een industriegebied zijn, d.w.z. hun kadastrale waarde is 4,5 keer lager dan de waarde van grond met een doel, bijvoorbeeld voor handel.
Daarnaast zijn gebouwen in aangrenzende gebieden niet opgenomen in de lijst van objecten waarvoor onroerende voorheffing wordt berekend. Uit deze analyse concluderen we: als een stad vakkundig de overdracht van land naar sociaal belangrijke functies kan stimuleren, vooral in gebieden die vatbaar zijn voor dergelijke veranderingen, kan de inkomsten uit deze gronden aanzienlijk verhogen.
Het gebied langs de spoorlijnen heeft hiervoor een groot potentieel
wederopbouw. Tegelijkertijd zal het potentieel aanzienlijk toenemen als
directe verbinding met de toekomstige woonwijk. In dit geval kan de verwachte inning van belastingen uit aangrenzende gebieden oplopen tot 160-200 miljoen roebel, wat 3-4 keer hoger is dan de huidige situatie.
Zo zou de stad, naast het directe economische effect, een van de lelijke plekken in de wijk wegwerken en deze transformeren tot een aantrekkingscentrum, een voetgangersboulevard, een verbinding met de rivier, een groene dijk, toegang tot de Kunstcentra Crystal en Artplay. We raden aan om de nieuwe boulevard "Tiny Boulevard" te noemen, waarmee we eraan herinneren dat het KROK-kantoor en de bakkerij naast het spoor liggen.
De ontwikkelaar zou, als dit voorstel zou worden geïmplementeerd, ook aanzienlijke voordelen hebben: de nieuwe boulevard werkt om de omgeving waterpas te maken, waardoor het aantrekkelijker en veiliger wordt voor toekomstige bewoners. Een goed onderhouden boulevard, die toegang geeft tot de rivier en objecten van creatieve activiteit, is een belangrijker bewijs van het welzijn van de omgeving dan fotocollages in reclamefolders. Bovendien zijn we ervan overtuigd dat dergelijke beslissingen van invloed zijn op de kosten van de appartementen zelf in de wooncomplexen in aanbouw.
Als onderdeel van ons project, om de voorgestelde oplossingen te promoten, nemen we actief contact op met de autoriteiten en landgebruikers van de percelen waarvoor we wijzigingen voorstellen. De implementatie van dergelijke oplossingen is onmogelijk zonder interactie tussen de gespecificeerde deelnemers tot stand te brengen. Volgens onze veronderstelling zouden veel pijnpunten in de stad kunnen worden opgelost door de implementatie van projecten gericht op de middelen en het potentieel van de stad, de reeds bestaande stedelijke context en de vorming van synergetische banden.
Aan de hand van het voorbeeld van het VIVA-Lefortovo-project willen we een nieuwe benadering voorstellen en implementeren om stedelijke problemen op te lossen, met de nadruk op het maximaliseren van het potentieel van een natuurlijk gevormd gebied, met een fundamentele focus op de verbondenheid van territoria.
Succesvolle analogen in de wereld voor de transformatie van spoorlijnen:
High Line Park, New York
De voormalige spoorlijn werd omgevormd tot een park, wat een nieuw punt werd
attractie van de stad. Dankzij deze transformatie bleek het de depressieve te doen herleven
het grondgebied van de stad waaruit de industriële productie werd teruggetrokken. Smog in de stad
investeerders, bedrijven, nieuwe bewoners naar de omliggende gebieden trekken.
De geschatte instroom van extra investeringen in het gebied werd geschat op $ 4 miljard, de feitelijke stijging van de onroerende voorheffing per jaar nam toe met $ 100 miljoen, waarmee de kosten voor de aanleg van het park al zijn terugverdiend. Meer>
Good's Line, Sydney
Een project om een verlaten gebied en spoorlijnen om te vormen tot een voetpad. Het pad is een aantrekkingspunt geworden voor stadsmensen, toeristen, studenten van nabijgelegen universiteiten. De uitvoering van het project werd mogelijk na het aangaan van partnerschappen tussen de zes eigenaren van de aangrenzende gronden, de autoriteiten en publieke organisaties. De faciliteit werd minder dan een jaar geleden in gebruik genomen, maar heeft de ontwikkeling van bedrijven in de aangrenzende gebieden al gestimuleerd en heeft ook een aanzienlijke invloed gehad op de vraag naar en de kosten van huisvesting in de buurt. Details 1 en 2.
Team 123 werkte aan het artikel:
Marina Reingold - Projectmanager.
Ervaring op het gebied van bedrijfsontwikkeling, ontwikkeling van partnernetwerken, lancering van nieuwe bedrijfsgebieden.
Anna Kasatkina is een projectanalist.
Ervaring in vastgoedadvies, bedrijfswaardering.
Ulyana Pyankova is een socioloog van het project.
Ervaring op het gebied van sociologisch onderzoek, voeren van verkiezingscampagnes.
Oleg Raspopov is de projectarchitect.
Ervaring in architectuur en design. Curator van de wedstrijd voor de ontwikkeling van het concept van het park "Patriot", curator van de school "Fundamentals of the Architectural Future"
Visualisatie:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, ontwikkelaarspublicaties.
