De conferentie gewijd aan de problemen van de bouw van laagbouw wooncomplexen werd gehouden op 12 april in het Radisson Royal Hotel. We publiceren een video van de toespraak van de architect, hoofd van het UNK-projectbureau Yuliy Borisov, evenals vertegenwoordigers van ontwikkelingsbedrijven: Natalia Shatalina van MIEL-Novostroek en Raisa Manashirova van SDI Group.
Yuliy Borisov deed op de conferentie een voorstel om het "constructor" -systeem te introduceren - een reeks van verschillende typische oplossingen voor planning, gevels en algemene lay-out. Hun verschillende combinaties zullen in staat zijn om voor elk appartement bijna individuele opties te bieden, waardoor de kosten worden gehalveerd.
***
Yuliy Borisov over laagbouw
spraak tekst
“Het is een beetje vreemd om van een architect te horen HOE je een laagbouwdorp maakt. Uit navraag bij ons bureau blijkt dat laagbouwprojecten momenteel een explosieve groei doormaken. Dit wordt mogelijk gemaakt door verschillende factoren tegelijk:
- er doet zich een vrij ernstige administratieve belemmering voor. Niet alleen in de regio Moskou, maar ook in andere steden geldt een bepaald moratorium op de bouw van gebouwen met 12 verdiepingen in een voorwaardelijk landelijk gebied. Dit dwingt ontwikkelaars dienovereenkomstig op een administratieve manier om hun projecten opnieuw te formatteren;
- naar mijn mening is het comfortpotentieel van gebouwen met 12 bouwlagen al op zijn hoogtepunt. Zelfs als we paneel- of monolithische huizen maken met verbeterde afwerking, hoge begane grond, kleuterscholen, enz., Dan zal deze nieuwe behuizing in principe op geen enkele manier verschillen van de huizen die 50 jaar geleden zijn gebouwd. Alle wereldervaring suggereert dat het segment van laagbouw comfortabel is voor een bewoner. Omdat dit enerzijds de nabijheid van het land is, creëert het anderzijds een bepaalde gemeenschap en ten derde zijn dit woningen die langer vloeibaar zullen zijn dan woningen met meerdere verdiepingen.
Uit gegevens van Metrium Group blijkt dat het aandeel laagbouw in een stroomversnelling komt. In 2011 bedroeg het aandeel 10%, nu neemt het langzaam toe, en er wordt aangenomen dat het in 2018 50% zal zijn. Van onze kant zien we een toename van de verzoeken specifiek voor laagbouw uit de regio's - Vladivostok, Voronezh, de Oeral, enz.
Terugkomend op de vraag "Hoe maak je een project succesvol?" Ik geef een heel eenvoudig advies: je hebt een kwaliteitsrecept nodig, goede ingrediënten, keukenapparatuur en zelf een chef-kok. Ik vertel mijn collega's, partners en klanten altijd dat er een deken is, en deze wordt meestal door 4 personen getrokken. Dit is een voorwaardelijke administratie (enkele van onze beperkingen), een aannemer (we hebben het niet alleen over de bouwer, maar ook over de mogelijkheden van het bouwcomplex), dit zijn de ontwerpers en de opdrachtgever zelf. Als een van de zijkanten sterk trekt (zeer professioneel), dan zal er een vouw in de deken komen en zal het product slecht worden. Daarom, als u een kwaliteitsontwikkelaar bent, maar op Russisch niveau, is het onwaarschijnlijk dat Norman Foster u zal helpen. Maar tegelijkertijd zal het regionale ontwerpinstituut het project verpesten. Iedereen zou hetzelfde niveau, dezelfde mentaliteit en vooral - benaderingen en doelen moeten hebben. Limieten zijn onder meer budget en tijdsbestek. De kosten van eersteklas architecten die ervaring hebben en begrijpen hoe het product eruit zou moeten zien, bedragen 6-9% van het totale budget, de kosten van een gemiddelde ontwerper zijn 4-5%.
De grootste uitdaging bij het ontwikkelen van een kwaliteitsproduct is tijd. Om een uniek, kwalitatief hoogstaand product te creëren dat aan de doelstellingen voldoet, duurt het gemiddeld: concept - 4 maanden, fase P en "werkend" - 8 maanden, constructie duurt 24 maanden. Dit zijn de termen waarmee ons bureau en collega's een goed product kunnen maken. Vaak vragen ontwikkelaars om dit proces te versnellen, wat soms leidt tot een verhoging van het budget. En dit is belangrijk om op te letten. De ervaring met het beperken van het budget en de termijnen leidt ertoe dat veel van de klanten klaar zijn om te gaan voor de consumptie van een product dat niet helemaal uniek is.
Ooit was N. S. Chroesjtsjov besloot dat elk gezin uit gemeenschappelijke appartementen naar een apart appartement moest komen. Zo kwam er een programma voor de bouw van industriële woningen. Ze stond toe dat het probleem werd opgelost. Goed of slecht is de tweede vraag. Maar de mogelijkheid om een massaproduct te maken, dat op dat moment aan de kenmerken van comfort voldeed, was opgelost.
Als de economische situatie nu verbetert, zal er een bouw-‘explosie’ plaatsvinden in Nieuw-Moskou. En naar mijn mening zijn er simpelweg niet genoeg architecten om unieke objecten te ontwikkelen.
Er zijn twee mogelijke manieren om uit de situatie te komen: ofwel de kosten zullen sterk stijgen, ofwel zullen projecten van lage kwaliteit verschijnen. Om dit te voorkomen, maken we nu een soort "constructor". De belangrijkste elementen zijn planningsoplossingen, geveloplossingen en stedenbouwkundige oplossingen. Voor onszelf hebben we berekend dat als er 5 typen worden gemaakt in elk van dit element, we 3 tot de vijfde macht krijgen, en dit zijn 243 opties. U begrijpt dat dit al een vrij unieke oplossing is.
Wat doet het, vraag je? Met een dergelijk ontwerpsysteem kunt u de kosten tot 50% optimaliseren, het belangrijkste is de ontwerptijd tot 60%. Als u een kant-en-klaar pakket ontvangt, past u, met de hulp van auteurs of lokale ontwerpers, de fundering aan en begint u met bouwen.
We proberen allemaal risico's te vermijden, niemand wil experimenteren. Als ergens al geveloplossingen zijn getest en er beoordelingen zijn, inclusief bediening, kunt u hiermee risico's en klachten van kopers voorkomen. Niemand wil een gaaf project maken en dan de economie "bezuinigen" op garanties.
"Constructor" laat toe om in de beginfase een studie uit te voeren naar de voorkeuren van de doelgroep en om de constructiekosten te bepalen."
Yuliy Borisov sprak in detail over het voltooide UNK-project -
Wooncomplex "Dutch Quarter" in Ivanteevka. Het project is ontwikkeld onder de voorwaarden van strenge stedenbouwkundige beperkingen. De architecten gebruikten lijngebouwen, terwijl ze erin slaagden zowel "binnenplaatsen zonder auto's" als een redelijk comfortabele woonomgeving voor de bewoners te realiseren. De wijk gebruikte het 4+ formaat: huizen met vier verdiepingen en zolders. Op de gevels wordt synthetisch mineraalwolpleister gecombineerd met klinkersteenafwerking.
***
Raisa Manashirova, Commercieel directeur van SDI Group, ontwikkelaar van de Akkord. Smart-quarter”, formuleerde de belangrijkste kenmerken van een laagbouwproject, dat de ontwikkelaar zal helpen om een product te creëren waar veel vraag naar is op de markt.
samenvatting van de toespraak:
“Een van de belangrijkste voorwaarden voor het welslagen van het project is de toegankelijkheid van het vervoer. Kopers van appartementen in“laagbouw”die buiten de ringweg van Moskou worden gebouwd, besteden allereerst aandacht aan dit criterium. Kopers begonnen speciale aandacht te besteden aan het architecturale concept van woonwijken. Visuele perceptie is waar de kennismaking van mensen met hun toekomstige woning begint.
Als eerder de lancering van de infrastructuur in de regel was gepland samen met de ingebruikname van de tweede en derde fase, dicteren de huidige omstandigheden een andere aanpak. Nadat we naar de wensen van de klanten hadden geluisterd, hebben we het plan voor de planning van de gebieden herzien om toekomstige bewoners van de eerste fase vanaf het moment van aankomst te voorzien van de nodige infrastructuur - de kleuterschool en het winkelcentrum zullen al in gebruik worden genomen met de eerste vier huizen, en vervolgens een school, zal een polikliniek één voor één hun deuren openen in het complex, FOK met een zwembad en andere voorzieningen die belangrijk zijn voor het comfort.
Bovendien heeft ongeveer 30% van de klanten die al appartementen in een wooncomplex hebben gekocht, de wens uitgesproken om te investeren in commerciële ruimte en een eigen bedrijf te ontwikkelen op loopafstand van hun woonplaats.
Beveiligingsalarmsystemen, territoriumperimetercontrole en slimme thuissystemen, die met de ontwikkeling van technologieën beschikbaar zijn gekomen in het massasegment, evenals de aanwezigheid van liften in laagbouwcomplexen komen overeen met de ideeën van kopers over een comfortabele leefomgeving, vorm vertrouwen in het project en het positieve imago ervan."
