Maria Melnikova, een stedenbouwkundige en onderzoeker bij het Berlijnse competentiecentrum voor grote woongebieden, "Niet alleen panelen: Duitse ervaringen in massale woongebieden" is beschikbaar om te downloaden op haar officiële website masshousing.ru.
De online presentatie en bespreking van het boek, georganiseerd door de Higher School of Economics, vindt plaats op 16 december 2020 om 19.00 uur. Details zijn hier.
In Oost-Duitsland is het aandeel geprivatiseerde woningen (3,5%) erg laag, omdat alleen individuele huurders hun appartementen na renovatie wilden kopen voor een prijs van 1000 € per 1m² of meer. (BENN, 2007, p.29).
Huizen uit het tijdperk van massabouw werden rond dezelfde tijd gebouwd. Daarom is het noodzakelijk om tegelijkertijd de technische staat van veel gebouwen te herstellen. Dit is een van de meest ambitieuze en moeilijke taken bij het organiseren van de verdere ontwikkeling van gebieden met grootschalige residentiële ontwikkeling.
De bijzonderheid van Duitsland is dat het grootste deel van het fonds in panelgebieden eigendom is van grote eigenaren (woningbouwbedrijven, coöperaties). Dit vereenvoudigt de organisatie van het vernieuwingsproces van het fonds. In plaats van een gemeenschap van eigenaren, handelt één entiteit in de regel financieel stabiel. Maar in Duitsland is er een andere praktijk van modernisering van gebouwen: de wederopbouw van de woningvoorraad in historische wijken, waar appartementen in veel gebouwen eigendom zijn van particulieren. Om met dergelijke gebieden te werken, is er op wetgevend niveau een schema gemaakt voor het werken met wederopbouwprocessen - het grondgebied van sanitaire voorzieningen (Duitse Sanierungsgebiet) en het agentschap voor revalidatie (Duitse Sanierungsträger). Deze ervaring kan interessant zijn voor Rusland.
Het behoud en de modernisering van de nationale woningvoorraad is een van de belangrijkste taken van de ontwikkeling van de Duitse nationale economie. De woningvoorraad is niet alleen de verantwoordelijkheid van de eigenaren, ook de staat speelt een belangrijke rol. Het schept voorwaarden waaronder eigenaren effectieve maatregelen kunnen nemen om de technische staat van hun gebouwen te verbeteren.
Het behoud en de modernisering van de woningvoorraad is een van de hoofdthema's bij de ontwikkeling van stedenbouwkundige concepten. Voor stadsbesturen is deze taak vaak belangrijker dan nieuwbouw, omdat de indicatoren voor de ingebruikname van de woningvoorraad in de regel nooit meer bedragen dan 1% van de bestaande appartementen in de stad.
KfW, de Federale Ontwikkelingsbank van Duitsland, speelt een belangrijke rol bij de energiemodernisering van gebouwen. Sinds 1990 heeft de bank ongeveer 68 miljard euro geïnvesteerd in de woningvoorraad van Oost-Duitsland. Hierdoor konden eigenaren (woningcorporaties, woningcorporaties, bewonersverenigingen) meer dan 65% van de woningvoorraad, die voornamelijk uit paneelwoningen bestond, renoveren.
We zijn niet rijk genoeg om in woningen van lage kwaliteit te wonen
In het verenigde Duitsland werd de woningvoorraad van het socialistische panel als "onvoltooid" beschouwd. Allereerst omdat er een isolatielaag op de gevel ontbrak. Door de constante impact van neerslag op de buitenmuren verslechterde de technische staat van de draagconstructies. Dit werd de grondgedachte voor een snelle en grootschalige reorganisatie.
Volgens het BEEN-project kunnen paneelgebouwen de primaire warmte-energie met 40-50% verminderen (BEEN, 2007). Tijdens de reconstructie van het panelfonds in Berlijn was het mogelijk om de indicator van 60 kWh primaire energie per m2 te halen. m woonoppervlak per jaar, wat meer dan twee keer lager is dan het gemiddelde voor Berlijn (148 kWh per m2 per jaar).
Duitsland werd de leider op het gebied van woningrenovatie tussen de landen van Oost-Europa, omdat het de beste verhouding had tussen de kosten van huisvesting en nutsvoorzieningen en het inkomen van de bevolking. Volgens het IWO Huisvestingsinitiatief voor Oost-Europa bereikt het renovatietempo van residentiële gebouwen in serieontwikkeling vandaag 85% (IWO, 2018).
Renovatie van gebouwen in Berlijn
De wijken aan de rand van Berlijn waren de eerste gebieden in Oost-Duitsland die op grote schaal werden gerenoveerd. Het initiatief kwam van het stadsbestuur: in 1992 werd in opdracht van de Berlijnse Senaat de "Encyclopedie van paneelgebouwen" ontwikkeld. Het bevatte een lijst van mogelijke maatregelen voor de modernisering van alle reeksen industriële woningbouw in de DDR met een kostprijsberekening. De theoretische aanbevelingen zijn in de praktijk getoetst door de uitvoering van verschillende proefprojecten in Berlijn. Op basis van dit werk konden eigenaren van gebouwen en vertegenwoordigers van banken gemakkelijk een inschatting maken van de kosten van de modernisering.
In 1993 lanceerde de Senaat van Berlijn een programma ter ondersteuning van de renovatie en modernisering van gebouwen. Volgens dit programma zouden de eigenaren 15% van hun eigen vermogen nodig hebben voor de reorganisatie. Daarna konden ze een lening aanvragen bij KfW Bank. De Berlijnse senaat zorgde ook voor extra steun. De renovatie van alle paneelgebouwen in Oost-Berlijn (270.000 appartementen) zou binnen 10 jaar worden afgerond (Divigneau, 2010). De gemiddelde investering voor één appartement bedroeg 20.000 € (BENN, 2007, p. 85).
Eigendom was niet belangrijk bij het verkrijgen van financiële steun. Uiteraard is het organisatorisch gezien makkelijker voor grote woningbouwbedrijven en coöperaties om te moderniseren. Maar ook gebouwen waarin appartementen van particuliere eigenaren waren, konden op gelijke voorwaarden deelnemen aan deze programma's.
De grootschalige renovatiemaatregelen in Duitsland werden niet voor individuele gebouwen uitgevoerd, maar binnen de wijk als geheel. Grote eigenaren berekenden per kwartaal de investeringsbehoefte en ontwikkelden tijdschema's voor de reorganisatie. De toestand van de woningvoorraad in de wijk Hellersdorf, Berlijn in 1989 en na de eerste golf van modernisering halverwege de jaren negentig. Hierdoor kon de Berlijnse regering de regionale begrotingsuitgaven voor het ondersteuningsprogramma plannen (Divigneau, 2010).
De kosteneffectiviteit van moderniseringsmaatregelen en de oordeelkundige toepassing van energie-efficiëntiemaatregelen waren de belangrijkste criteria bij de ontwikkeling van het massasaneringsprogramma.
In veel gebieden is de renovatie uitgevoerd zonder de bewoners te hervestigen. Hierdoor ontstonden er speciale eisen aan de organisatie van de bouw. De belangrijkste vereiste is om werken uit te voeren met zo min mogelijk klachten van bewoners. Hiervoor werkte op de bouwplaats een speciale adviseur, die alle vragen over bouwwerkzaamheden realtime kon beantwoorden. Huisvestingsmaatschappijen trokken meerdere bedrijven tegelijk aan om de werkzaamheden uit te voeren. In alle contracten was er een voorwaarde: als een van de bedrijven zijn verplichtingen niet nakomt, zal de andere deze nakomen en een extra hoeveelheid werk op zich nemen. Ze garandeerden de huurders dus dat al het werk op tijd zou worden afgerond. Bovendien was de prioriteit om de kwaliteit van het werk te controleren - de vertegenwoordigers van de eigenaar documenteerden dagelijks al het verborgen werk.
De modernisering van verwarmings-, afvoer- en ventilatiesystemen betekende extra werkzaamheden in de appartementen, gevolgd door het herstel van badkamers en keukens. Deze werken werden ook uitgevoerd zonder hervestiging. Het werk in een appartement duurde slechts 5 dagen dankzij het gebruik van geprefabriceerde constructies. Het werk op verschillende verdiepingen werd gesynchroniseerd door stootborden, waardoor bewoners de badkamer en keuken van hun buren op de trap konden gebruiken.
Grootschalige renovatiemaatregelen maakten het mogelijk om de woningvoorraad aan de moderne technische eisen te brengen en de kosten van nutsvoorzieningen met meer dan de helft te verlagen. Momenteel wordt de renovatie van gebouwen in een dergelijk volume niet uitgevoerd. De eigenaren werken op basis van langlopende moderniseringsprogramma's van 30 jaar en het economische effect van elk evenement wordt zorgvuldig berekend.
Welke soorten gebouwen zijn het meest effectief bij aanpassingen achteraf?
De Duitse revalidatie-ervaring leert dat het vanuit financieel oogpunt het meest effectief is om gebouwen met vijf verdiepingen te reconstrueren, op voorwaarde dat er geen liften hoeven te worden gebouwd. Omdat liften nodig zijn voor mensen met beperkte mobiliteit, kan financiële steun voor de bouw ervan worden verkregen via de fondsen van speciale programma's. Het is veel moeilijker om gebouwen van meer dan 10 verdiepingen te renoveren omdat het duur en technisch moeilijk is. Duitsland heeft echter ervaring met de energiemodernisering van hoogbouw. Vaak worden bij dergelijke projecten alleen bepaalde soorten werkzaamheden uitgevoerd die gunstig zijn voor de bewoners en kosteneffectief zijn.
De meeste gebouwen zijn gemoderniseerd met behoud van de bestaande indeling van de appartementen en het aantal verdiepingen. Individuele projecten met wijzigingen in appartementsplannen, ontmanteling van de bovenverdiepingen werden uitgevoerd op kosten van de eigenaars of op kosten van het programma "Stadsopbouw Oost". Maar dit waren geïsoleerde gevallen. Pilootprojecten hebben aangetoond dat het gemakkelijker is om een gebouw volledig te slopen en een nieuw te bouwen, kleiner en volgens moderne maatstaven.
Projecten met bovenbouwvloeren zijn moeilijker dan eenvoudige modernisering, omdat het nodig is om de constructies te versterken en de technische infrastructuur in het gebouw te actualiseren. Ze worden geïmplementeerd in gebieden waar veel vraag is naar woningen, en gebieden aan de rand van steden zijn dat vaak niet. Oplossingen met een bovenbouw en aangebouwde secties kunnen echter interessant zijn wanneer het nodig is om de bovenste verdiepingen van een gebouw tegen de laagste kosten van lifttoegang te voorzien. Eerst wordt de liftschacht in het aangebouwde deel van het gebouw gelegd. Vervolgens wordt het gebouw zelf bebouwd en wordt de toegang tot de appartementen op de bovenste verdiepingen verschaft via gangen tussen het oude en nieuwe deel van de gebouwen.
Wat gebeurt er vandaag op het gebied van modernisering van woningen
Aan het begin van de 21ste eeuw begon Duitsland actief een ‘groene’ economie te ontwikkelen. Energie-efficiëntie in de woningsector is van groot belang. Sinds 2002 is de "Regeling energiebesparing - EnEV" van kracht op wetgevend niveau. Volgens § 9 van deze bepaling zijn de eigenaren verplicht om maatregelen te nemen voor de modernisering van verwarmingssystemen tijdens de wederopbouw van het gebouw (vermindering van het energieverbruik tot ten minste 100 kWh primaire energie per m2 appartementoppervlakte per jaar)) (BENN, 2007).
Naast de parameter "primair energieverbruik" wordt in de "Regeling energiebesparing" een belangrijke rol gespeeld door de "transmissiecoëfficiënt van warmteverlies". Het weerspiegelt het gemiddelde warmteverlies over de hele gebouwschil. De wet stelt de maximaal toegestane waarden voor deze parameters vast. KfW heeft echter verschillende ondersteuningsopties ontwikkeld om hogere energie-efficiëntiepercentages te stimuleren (voor gebouwen met een verbruik van minder dan 100, 85, 70, 55 kWh primaire energie per m2 appartementoppervlakte per jaar). Hoe beter de energie-efficiëntie-indicator, hoe groter het bedrag van een mogelijke subsidie voor aflossing van een lening (IWO, 2018).
Wat gebeurt er in andere landen?
Het doel om de energie-efficiëntie van woningen te verbeteren, speelt een belangrijke rol in het beleid van de Europese Unie. 2005 tot 2007 het interregionale project "Baltic Energy Saving Network in the Housing Stock" (BENN) werd uitgevoerd. Het doel was om strategieën en instrumenten te ontwikkelen voor energie-efficiënte renovatie van gebouwen in de Baltische landen (Litouwen, Letland, Estland en Polen). Zo is in Estland en Litouwen het aandeel particuliere eigenaren erg hoog (96% en 97%). De privatisering van woningen na de ineenstorting van de Sovjet-Unie was praktisch gratis (de prijs kon worden betaald met privatiseringsbewijzen / vouchers). Dit alles lijkt sterk op de situatie in Rusland (BEEN, 2007).
Het project zocht een antwoord op de vraag of het in deze landen mogelijk is om de ervaring van grootschalige renovatie van gebouwen te herhalen, zoals in Oost-Duitsland het geval was. De experts analyseerden de wetgeving, vergeleken de situatie in de economie en in de huisvesting en gemeentelijke diensten in de Baltische staten, Polen en Duitsland. Ze schatten ook de kosten van de reorganisatie en berekenden de financiële mogelijkheden van de eigenaren om ervoor te betalen. Vanwege de hoge kosten van leningen en de lage inkomens van de bevolking in de Baltische staten vanaf 2007 (het jaar van de start van het BEEN-project), was het nog niet mogelijk grootschalige herstelprogramma's uit te voeren. Alleen rijke eigenaren konden hun huis upgraden. Maar na de vrije privatisering was de samenstelling van de bewoners van het huis in de regel gemengd.
Naar aanleiding van het project is de aanbeveling gedaan om de omvangrijke reorganisatie te financieren met goedkope langlopende leningen, die ten koste gaan van de lage rente bij staatsbanken. Het percentage kan verder worden verlaagd door middel van budgetsubsidies. Het appartement garandeert de terugbetaling van de lening - anders neemt de bank het over. Het is echter absoluut noodzakelijk om instrumenten te ontwikkelen om gezinnen met een laag inkomen te ondersteunen. Een belangrijke voorwaarde is de noodzaak om een omvangrijke reorganisatie door te voeren. Stapsgewijze activiteiten of hun spontane combinaties mogen geen onderwerp van ondersteuning zijn.
Een alternatief financieringsmechanisme is "contracteren". In dit geval biedt de investeerder (bijvoorbeeld een bouwbedrijf) huiseigenaren de mogelijkheid om op eigen kosten het gehele pakket aan beoogde energiebesparende maatregelen uit te voeren. In dit geval hoeft de gemeenschap van eigenaren zich geen zorgen te maken over het vinden van financiering en een garantie te bieden voor terugbetaling van de lening. De investeerder behoeft enkel de ondertekening van een overeenkomst waarin de appartementeigenaren zich ertoe verbinden elke maand een bepaald bedrag te betalen voor de uitgevoerde werken (bijvoorbeeld 15 euro per appartement per maand gedurende 20 jaar).
Volgens Thomas Janicki, lid van de Board of Trustees van het Housing in Eastern Europe Initiative in Berlijn: mechanismen voor het daaropvolgende beheer”. Het grootste probleem is nu dat huiseigenaren die de mogelijkheid hebben om te betalen voor energie-efficiënte upgrades van hun huis, afhankelijk zijn van de toestemming van onbeveiligde huiseigenaren die de renovatiekosten niet kunnen betalen, zelfs als ze dat zouden willen (Yanitski, 2011).
Estland
In Estland is 96% van de gebouwen in particulier bezit. Ongeveer 60% van de inwoners woont in appartementsgebouwen die tussen 1961 en 1990 zijn gebouwd.
Het proces van modernisering van gebouwen in Estland begon in de jaren 2000. Financiële instellingen waren geïnteresseerd in het verstrekken van leningen, en de meest actieve en solvabele verenigingen van huiseigenaren konden deze krijgen. De financiële instelling KredEx, opgericht in 2001, heeft garanties verstrekt aan verenigingen van eigenaren voor het verkrijgen van leningen bij private banken (Leetmaa, 2018).
In 2009 werd het KredEx Revolving Fund opgericht in samenwerking met het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling, een fonds ter bevordering van energie-efficiënte renovatie van gebouwen. Dankzij de oprichting van dit fonds is er in Estland een beter ondersteuningssysteem ontstaan, gebaseerd op een combinatie van leningen, leninggaranties en subsidies. Elke woning waar, na verbouwing, het energieverbruik met 20-30% wordt verminderd, kan financiering aanvragen. KredEx verstrekt leningen met een looptijd van 20 jaar met een gemiddeld rentepercentage van 4%. De eigenaren moeten 15% van het geld voorzien (dit kan hun eigen vermogen zijn of leningen van andere banken).
De vereniging van eigenaren kan ook een subsidie aanvragen bij KredEx ten belope van 15 tot 35% van de kosten van de moderniseringswerken, afhankelijk van het behalen van bepaalde energie-efficiëntienormen en het gebruik van speciale technologische oplossingen (bijvoorbeeld warmteterugwinning). systeem). In de periode van 2010 tot 2014 werden 663 gebouwen (1,9 miljoen m2) gemoderniseerd met de steun van KredEx (Kurnitski, 2018). Sinds 2015 zijn de vereisten voor ventilatie van gebouwen aangepast om subsidies te ontvangen. Van 2015 tot 2019 werden renovatieprojecten van nog eens 400 gebouwen gefinancierd.
In de huizen van de latere series werden hoogwaardige drielaagse panelen gebruikt, waarvoor geen extra isolatie nodig was. Daarom omvatten de uitgebreide renovatiemaatregelen geen visuele transformatie van de gevel, om geen geld te verspillen aan een puur esthetische oplossing.
Litouwen
In Litouwen is 97% van de gebouwen in particulier bezit.
Het programma voor de modernisering van appartementsgebouwen in Litouwen bestaat sinds 2005. Het betreft de financiering van de energierestauratie van het gebouw door middel van een lening met een lage rente (lening voor 20 jaar, vast 3% voor de eerste 5 jaar). De aflossingsbetalingen zijn nagenoeg gelijk aan de verlaging van de energierekeningen na modernisering (voornamelijk voor verwarming). Zo probeert het programma ervoor te zorgen dat bewoners geen extra financiële lasten hebben.
Het programma voorziet ook in een aantal budgetsubsidies om de kosten van projectmanagement, ontwikkeling van projectdocumentatie en kwaliteitscontrole van bouwwerkzaamheden te dekken. Sinds 2012 is er een systeem van subsidiesteun voor investeringen in bouwconstructies (30% van de kosten voor iedereen, 100% voor gezinnen met een laag inkomen). Het kan worden gebruikt door verenigingen van eigenaren die een ingrijpende renovatie van het gebouw plannen.
Sinds 2013 is er een tweede model in het programma verschenen met actieve deelname van gemeenten. De gemeente wijst een projectbeheerder aan en bereidt ook een investeringsproject voor huiseigenaren voor. Na akkoord te zijn gegaan met het plan voor de modernisering van het gebouw door de eigenaren, neemt de beheerder geleende middelen aan, organiseert hij aanbestedingsprocedures, is hij verantwoordelijk voor de uitvoering van alle maatregelen en het financieel beheer. 80% van de projecten in het programma wordt beheerd door beheerders die zijn aangesteld door de gemeente (Smaidžiūnas, 2018). Als eigenaren met een laag inkomen niet akkoord gaan met modernisering, wordt hun geen subsidies verleend om te betalen voor nutsvoorzieningen.
Door de aangebrachte wijzigingen is het programma aantrekkelijker geworden - eind 2019 waren 2.176 faciliteiten gereconstrueerd; nog eens 421 huizen worden momenteel gemoderniseerd.
Het programma wordt beheerd door de Residential Energy Efficiency Agency (BETA). Hun verantwoordelijkheden omvatten het goedkeuren van projecten voor de modernisering van gebouwen die aan het programma deelnemen, en het bewaken van het implementatieproces in alle stadia. Sinds 2015 implementeert BETA, met de steun van het Oost-Europees Huisvestingsinitiatief (IWO), het project "Energiezuinige renovatie van stedelijke gebieden in Litouwen", gericht op het vinden van een model voor de uitgebreide renovatie van woonwijken en buurten. Ook voeren ze een trainingsprogramma uit voor gemeentelijk personeel op het gebied van integrale energiezuinige modernisering van woonwijken.
Letland
In Letland bedraagt het aandeel particuliere eigenaren 85%. Ongeveer 95% van de gebouwen gebouwd tussen 1941 en 1992 vereist een uitgebreide renovatie vanwege de lage energie-efficiëntie en het gebrek aan noodzakelijke onderhoudsmaatregelen in voorgaande perioden (Jörling, 2018, p.1).
In 2009 lanceerde de Letse regering, samen met het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling, het programma Verbetering van de warmte-isolatie van woongebouwen met meerdere appartementen.
ALTUM is sinds 2015 actief in Letland - een staatsinstelling voor financiële ontwikkeling, opgericht met de steun van het ministerie van Economische Zaken en het ministerie van Financiën. ALTUM voert een programma uit om de energie-efficiëntie van woongebouwen met meerdere appartementen te verbeteren. De eigenaren voorzien ALTUM van technische documentatie voor de modernisering en ALTUM geeft garanties aan banken voor de uitgifte van een langlopende (tot 20 jaar) lening aan een vereniging van eigenaren. In 2016 werd de Latvian Baltic Energy Efficiency Facility (LABEEF) opgericht om bedrijven te helpen bij het implementeren van energie-efficiënte renovatie op basis van energiedienstcontracten (Jörling, 2018).
In 2018 zijn ongeveer 740 moderniseringsprojecten voor gebouwen voltooid (in totaal 53 duizend appartementsgebouwen in Letland) (Blumberga, 2018).
Belangrijkste afhaalrestaurants uit de ervaring van de Baltische staten
De resultaten van de Baltische landen lieten zien dat de modernisering van het fonds, waar alle appartementen in particulier bezit zijn, mogelijk is. Dit vereist echter voorwaarden waaronder de eigenaren het meest effectief kunnen handelen. Een werkend systeem ter ondersteuning van de modernisering van gebouwen kan niet in korte tijd worden gevormd. De manier waarop verenigingen van eigenaren reageren op het programma moet worden gecontroleerd en de financieringsmechanismen moeten worden verbeterd. Dit is precies het proces dat zich de afgelopen twee decennia in de Baltische staten heeft afgespeeld.
Uit de ervaring van deze landen blijkt dat het energiemoderniseringsprogramma economisch gunstig is voor de staat, aangezien nieuwe bedrijven verschijnen, banen en belastingbetalingen op de begroting toenemen.
Een van de problemen die in onderzoeksrapporten over de vooruitzichten voor herstel in de Baltische landen worden opgemerkt, is het kleine aantal woongebouwen en een kleinere bevolking dan in Oost-Duitsland. Dit belemmert de mogelijkheid om stabiele en onafhankelijke financiële instellingen op te richten en hoge moderniseringspercentages te realiseren. In Duitsland kon aanvankelijk een aanzienlijk bedrag worden geïnvesteerd in het moderniseringsprogramma, omdat er velen waren die projecten wilden uitvoeren. Latere projecten werden gefinancierd met middelen die werden ontvangen als aflossingen op leningen (Jörling, 2018). In dit opzicht is Rusland veelbelovender voor een massale reorganisatie.
Voor de EU-landen is de stimulans om gebouwen te moderniseren het verbeteren van de energie-efficiëntie van de economie, het verminderen van de afhankelijkheid van energie-export en het verminderen van de milieueffecten. In Rusland staan deze kwesties niet op de agenda. Maar de kwaliteit van woongebouwen uit de Sovjetperiode verslechtert voortdurend. Volgens enquêtes van de woningvoorraad in de stad Ufa is de periode van probleemloze werking voor 60-70% van de paneelgebouwen slechts 15 jaar (Samofeev, 2018). Daarna kan er een risico zijn op instorten van een deel van de wandpanelen, die de ondersteunende constructies van gebouwen zijn. Om ze te behouden, is het noodzakelijk om uitgebreide reorganisatiemaatregelen uit te voeren. Thermische isolatie van gevels stopt het proces van jaarlijkse bevriezing en ontdooiing van muurconstructies, waardoor hun toestand verslechtert. In Rusland is tegenwoordig een grootschalig renovatieprogramma van gebouwen met meerdere appartementen met werkende instrumenten voor financiële ondersteuning nodig.
De behoefte aan een professionele manager om de reorganisatie te organiseren
IWO-experts wijzen erop dat particuliere eigendomsgemeenschappen in post-socialistische landen vaak arbeidsongeschikt zijn als het gaat om het renoveren van energie in gebouwen. Reorganisatie is een complex proces met veel risico's voor eigenaren. De eerste fasen brengen al financiële kosten met zich mee. Maar tegelijkertijd is het nog niet duidelijk of er resultaat kan worden behaald. Een fout in een van de fasen (concept, ontwerp, bouwwerkzaamheden) kan ertoe leiden dat de doelstellingen van de revalidatie niet worden bereikt.
Daarom is de renovatie van gebouwen niet alleen een kwestie van financiering. De gemeenschap van eigenaren heeft organisatorische ondersteuning nodig.
De organisatie van de renovatie van het gebouw omvat de volgende fasen (Smaidžiūnas, 2018):
• voorbereiding van het concept renovatie van gebouwen;
• het organiseren van een algemene vergadering van eigenaren en het nemen van een besluit over reorganisatie;
• het houden van een aanbesteding voor de ontwikkeling van projectdocumentatie;
• ondersteuning van het proces van voorbereiding van projectdocumentatie;
• het houden van een aanbesteding voor bouwwerkzaamheden;
• financiering van werk (het verkrijgen van een lening, het aanvragen van subsidies);
• controle en acceptatie van bouwwerken.
Zoals hierboven beschreven, nam het aantal deelnemende huizen aan het programma toe in Litouwen nadat ze een externe manager begonnen aan te stellen (Smaidžiūnas, 2018). Een ander belangrijk mechanisme was de mogelijkheid om de kosten van projectadministratie te dekken door middel van subsidies.
Renovatiebureaus voor woonwijken in Duitsland
Het renovatieproces wordt ingewikkelder als het niet alleen om een enkel gebouw gaat, maar ook om meerdere blokken of het grondgebied van een woonwijk als geheel. In dit geval is het noodzakelijk om de belangen van een groot aantal deelnemers te synchroniseren en veel parallelle processen op te zetten.
In Duitsland is er een hulpmiddel voor "reorganisatiegebied" om deze problemen op te lossen. De regels zijn vastgelegd in de bouwcode. De beslissing om deze status aan het grondgebied toe te kennen, wordt genomen door het stadsbestuur. De stad huurt dan een onafhankelijk bedrijf in - het "reorganisatiebureau". Tot haar taak behoort het coördineren van plannen voor de modernisering van gebouwen en terreinen. Voor eigenaren die deelnemen aan het moderniseringsproces op basis van het ontwikkelde plan is het gemakkelijker om overeenstemming te bereiken over het project en preferentiële leningen en subsidies te ontvangen.
Renovatiebureaus mogen niet worden geassocieerd met bouwbedrijven die op de site actief zijn. Dit is een belangrijke voorwaarde die in de wetgeving is verankerd. Het garandeert dat bij de uitvoering van het project de belangen van de bewoners prevaleren boven de belangen van de bouwers.
De "Sanitation Agency" (Duits: Sanierungsträger) vervult de volgende functies:
• ontwikkelt een algemeen transformatieplan voor de “sanitaire zone” (Duits: Sanierungsgebiete);
• organiseert openbare discussies en komt het plan overeen met alle belanghebbenden;
• coördineert private en publieke investeringen;
• is verantwoordelijk voor de uitvoering van activiteiten die uit het budget worden gefinancierd;
• betrekt de eigenaren bij de uitvoering van het project;
• Helpt gemeenschappen van eigenaren bij het regelen van aanpassingen aan het gebouw waar nodig (tegen extra kosten).
De introductie van nieuwe soorten vastgoed met de technische vernieuwing van het fonds
De prevalentie van particulier bezit in appartementencomplexen is een uitdaging om de technische staat van de woningvoorraad op lange termijn te behouden. Eigendomsgemeenschappen die in een bepaald stadium, over tien jaar, succesvol zijn geweest, wanneer de volgende stappen nodig zijn, zijn mogelijk niet zo effectief. Sociale heterogeniteit wordt een ander obstakel voor gezamenlijke actie. Het probleem is dat "eigenaren die willen en kunnen betalen voor de modernisering van hun woning wettelijk afhankelijk zijn van de toestemming van eigenaren met een laag inkomen" (BENN, 2007). Dit heeft een negatieve invloed op de economische ontwikkeling van het land als geheel.
Daarom is het noodzakelijk om na te denken over de introductie van alternatieve eigendomsvormen in gebieden met massale woningbouw: coöperaties en woningbouwbedrijven, die op de lange termijn efficiënter kunnen opereren.
In Duitsland in de jaren 90. de stimulans voor de oprichting van nieuwe woningbouwcoöperaties in gebieden met massale woningbouw was dat ze konden rekenen op aanvullende financiering om het fonds te moderniseren. Een soortgelijk scenario kan worden gerealiseerd in Rusland.
De overdracht van een deel van de woningvoorraad in eigendom van woningbouwbedrijven kan plaatsvinden op een moment dat de technische staat van gebouwen op het grondgebied de minimaal toegestane waarde bereikt en de eigenaren niet bereid zijn iets te doen om deze te behouden. Tijdens de vernieuwing van het fonds kan dan het type onroerend goed veranderen - sommige eigenaren kunnen huurder worden en het herstel van de technische staat zal plaatsvinden ten koste van de huisvestingsmaatschappij.
Dit zijn natuurlijk slechts hypothetische scenario's. Maar er moet rekening mee worden gehouden. De toepassing van deze mechanismen vereist een zorgvuldige analyse en aanpassing van wettelijke voorwaarden. Daarnaast is een aanpassing van het huisvestingsbeleid van het land als geheel nodig. Als we het over Rusland hebben, dan moet allereerst de vrije privatisering worden gestopt en moet er meer aandacht worden besteed aan het behoud van de bestaande woningvoorraad.
